Cene poslovnih prostora u Sarajevu ne prate rast cena stanova

Ponuda poslovnih prostora u Sarajevu za iznajmljivanje i prodaju uglavnom zadovoljava potražnju, dok je, kako ističu iz agencija za nekretnine, evidentan manjak poslovnih zgrada. U prethodnih nekoliko godina preferencije klijenata u pogledu lokacija i veličine poslovnih prostora su se promenile.

Bloomberg Adria proverila je kakva je ponuda poslovnih prostora za iznajmljivanje i prodaju u Sarajevu. Reč je o poslovnim prostorima koji su oglašeni na platformi olx.ba, a na kojoj su trenutno dostupna 1.844 prostora.

Cene najma od 2.000 do 11.000 KM

Prema podacima agencija za nekretnine, prosečne cene najma za kancelarijske prostore u opštinama Novi Grad i Ilidža kreću se od 15 do 25 KM za kvadrat bez PDV-a, dok se u opštinama Stari Grad, Centar i Novo Sarajevo kreću od 20 do 45 KM (takođe po kvadratu, plus PDV). Kada je reč o maloprodajnom segmentu (poslovnim prostorima namenjenim trgovinskim lokalima), iz agencije Prostor ističu da je ovaj sektor nešto teže analizirati, s obzirom na to da je dosta manje transparentan i uređen. Cene za kvadratni metar se kreću od 20 do 30 KM van centralnog dela, pa od 150 do 200 KM za manje prostore na Baščaršiji i u najekskluzivnijim tržnim centrima. Cene poslovnih prostora koji su dostupni za prodaju se kreću uglavnom od 3.000 do 6.000 KM po kvadratu i tu su najviše zastupljeni poslovni prostori u novogradnji.

Tako, na primer, za 11.129 KM mesečno - bez PDV-a, režija i operativnih troškova, možete unajmiti poslovni prostor od 569 kvadrata uz glavnu saobraćajnicu u opštini Novi Grad. Reč je o prostoru koji se može prilagođavati potrebama klijenata, a nalazi se u dobro opremljenoj privatnoj poslovnoj zgradi. Kvalitetan poslovni prostor od 506 kvadrata iznajmljuje se po ceni od 11.000 KM u samom centru grada. U blizini ovog poslovnog prostora izdaje se i kancelarijski prostor od 150 kvadrata za 6.500 KM. U novoizgrađenom stambeno-poslovnom kompleksu Sarajevo Tower najam poslovnog prostora od 254 kvadrata košta 8.900 KM mesečno.

Po cenama od 2.000 do 4.000 KM mesečno mogu se pronaći poslovni prostori površine od 100 do 200 kvadrata na lokacijama po celom gradu. U naselju Čengić Vila, poslovni prostor na tri etaže, ukupne površine od 208 kvadrata, izdaje se za 4.100 KM. U istom naselju, u objektu novije gradnje, kancelarijski prostor površine 155 kvadrata izdaje se za 3.887 KM. Cene se ne razlikuju mnogo ni u drugim delovima grada, gde se po ceni od 4.000 KM nudi poslovni prostor od 155 kvadrata u ulici Ferhadija.

Manji poslovni prostori od 15 do 40 kvadrata u proseku iznajmljuju se po cenama od 200 do 600 KM u zavisnosti od lokacije, opremljenosti i stanja u kojem se poslovni prostor nalazi.

Kada je reč o prodaji, najskuplji poslovni objekt koji se trenutno prodaje je objekat na parceli površine od 7.474 kvadrata, koji se sastoji od skladišnog i kancelarijskog prostora, a košta 5,8 miliona KM i nalazi se u naselju Azići. Na Ilidži se poslovni objekat od 1.640 kvadrata prodaje za 5,5 miliona KM. U Centru i Starom Gradu poslovni prostori od 200 do 450 kvadrata se prodaju za 1,5 miliona KM, a možete pronaći i hotel sa devet soba po ceni od 845.000 KM. Od Stupa do Skenderije poslovni prostori površine od 40 do 70 kvadrata prodaju se po cenama od 200.000 do 350.000 KM.

Ponuda maloprodajnog prostora u novom delu grada od Otoke do Stupa dosta se poboljšala izgradnjom novih stambeno-poslovnih objekata | Bloomberg

S obzirom na to da je u protekle dve godine zabeležen izražen rast cena stambenih nekretnina, ova tendencija je u manjoj meri bila prisutna i kada govorimo o prodaji poslovnih prostora u novogradnji u opštinama Novi Grad i Ilidža.

''Međutim, kada je reč o najmu, ističemo da najam ni približno ne prati tu tendenciju. Tu, naravno, postoje razlike između tipova nekretnina. Primećuje se blagi rast cena najma kancelarijskih prostora u poslovnim zgradama i možda blaži rast malo boljih maloprodajnih prostora'', za Bloomberg Adriju kaže Maho Taso, vlasnik agencije za nekretnine Prostor.

Taso ocenjuje da je ponuda modernih kancelarijskih prostora za najam površine do 1.000 kvadrata trenutno zadovoljavajuća, dok je već duže primetan nedostatak kvalitetnih kancelarijskih zgrada većih površina, bilo da se radi o prodaji ili najmu. Ističe i da se ponuda maloprodajnih prostora u novom delu grada, od Otoke do Stupa, dosta poboljšala izgradnjom novih stambeno-poslovnih objekata.

Taso ocenjuje da je ponuda modernih kancelarijskih prostora za najam površine do 1.000 kvadrata trenutno zadovoljavajuća | Privatna arhiva

''U starom delu grada, od Socijalnog do Baščaršije, zbog same strukture vlasništva, gde opštine još gazduju na većini atraktivnih lokacija, dostupno je dosta manje kvalitetnih maloprodajnih prostora za najam, a za prodaju ih gotovo i nema'', dodaje Taso.

Na našem tržištu, veliki deo potražnje za kancelarijskim prostorima čine internacionalne organizacije i kompanije.

''Ukoliko izuzmemo bankarski sektor, kod ovog tipa klijenata mahom preovladava najam kao dominantna 'filozofija', koja prati poslovanje. Lokalno, već dugi niz godina imamo prisutnu tendenciju gde mnoge domaće kompanije - posebno one iz IT sektora - sve više kupuju ili grade svoje objekte'', kaže Taso.

U maloprodajnom segmentu, ponuda u najvećoj meri diktira potražnju, pa je tako tržište najma dosta veće od prodaje.  

Taso ističe da su se u poslednje vreme preferencije klijenata u smislu lokacije znatno promenile. Karakteristike koje bi poslovni prostor pri prodaji trebalo da ispunjava su sigurno: lokacija, kvadratura i namena, to jest delatnost za koju je pogodan. Stanje prostora ne spada u najbitnije faktore, jer većina adaptira i uređuje prostor prema vlastitim htenjima.

Standard i zahtevi zakupaca rastu shodno razvijanju ponude i tržišta | Depositphotos

''Danas ne možemo da kažemo da postoje kao ranije izražene 'top lokacije', koliko postoje kvalitetne nekretnine i kvalitetne mikrolokacije. Dobra mikrolokacija, saobraćajna povezanost, uređenost, dostupnost parkinga i naravno cena, samo su neki od faktora koji su relevantni pri odabiru kancelarijskog prostora'', pojašnjava Taso.

Zahtevi zakupaca

Kada je reč o najmu, primetno je da standard i zahtevi zakupaca rastu shodno razvijanju ponude i tržišta.

''Zakupci očekuju da lokalni prostori prate tendencije i da nude sve što nude i drugi van BiH. Kada su u pitanju kancelarijski prostori, očekuje se da su to - ako nije reč o novogradnji - renovirani poslovni prostori dobrog standarda'', kaže Taso.

Dodaje da obično sami zakupci ulažu u dodatnu adaptaciju prostora, ali i zgrade, te da su sami prostori obično ili noviji ili adaptirani (može da bude sistem ključ u ruke ili roh bau).

''Vrlo retke su situacije gde se odlučuju za starije objekte, gde zakupac ili čeka vlasnika da se adaptacija uradi ili na sebe preuzima tu obavezu'', kaže Taso.

Kod maloprodajnog prostora je situacija nešto drugačija, pošto zakupci često i sami ulažu novac i vrše adaptaciju po vlastitim potrebama, pa tu kao i u prodaji sama lokacija i standard zgrade igraju najveću ulogu.

Bitno je istaći da je pandemija uzrokovala značajne promene pri potražnji, pa i otkazivanju poslovnih prostora.

''Kriza uzrokovana pandemijom je bila dosta primetnija na samom početku, ali ono što sa sigurnošću možemo potvrditi je da se posledice osete i danas. Promena u koncepciji poslovanja i rada uticala je dugoročno na potražnju za kancelarijskim prostorima'', zaključuje Taso.