BIG platio 31 milion evra više da bi postao sam sebi konkurencija u Novom Sadu

BIG-ova agresivna strategija širenja portfolija u Srbiji nastavljena je kupovinom tržnog centra Promenada u Novom Sadu. Da je srpsko tržište za BIG atraktivno, govori činjenica da BIG grupa na kraju 2023. generiše 51,6 odsto ukupnih prihoda iz Srbije, dok je u 2022. doprinos Srbije bio tek 9,2 odsto.

BIG ovom transakcijom želi da učvrsti izvor prihoda iz Srbije čitavoj grupi, pa je strateška odluka potpomognuta i kreditom koji je BIG dobio od EBRD-ja od 100 miliona evra.

Kupovinom Promenade, BIG postaje vlasnik skoro svih mesta kupovine u Novom Sadu, jer je već vlasnik njenog dosadašnjeg glavnog konkurenta za privlačenje kupaca - BIG ritejl parka.

Dosadašnji vlasnik Promenade, NEPI Rockcastle, u svom portfoliju u Adria regionu ima Arena centar u Zagrebu. Prema internoj proceni vrednosti celog portfolija na nivou grupe - Promenada ima najmanje učešće, od svega dva odsto, dok Arena centar doprinosi sa četiri odsto.

Kada se posmatra ovaj parametar, ne iznenađuje napuštanje tržišta Srbije, odnosno odluka da Promenada bude prodata za 177 miliona evra. Štaviše, NEPI je ovom transakcijom uspeo da ostvari veću prodajnu cenu nego što je procenjena vrednost Promenade od 145,6 miliona evra, prema podacima NEPI-ja za 2023. godinu.

S druge strane, BIG je dobio tržni centar koji je potpuno popunjen i čiji je prihod po kvadratnom metru površine porastao za 11 odsto godišnje u 2023. godini i godinama unazad beleži rast prihoda po kvadratnom metru.

Ukoliko Promenadu uporedimo sa najvećim tržnim centrima u Srbiji, u 2023. godini je ostvarila sličan nivo prihoda po kvadratnom metru kao Galerija u Beogradu.

Doduše, treba uzeti u obzir da je Galerija još uvek u fazi rane penetracije tržišta pa nije potpuno popunjena. To najbolje pokazuje i strmoglavi rast ostvarenog prihoda po kvadratnom metru nekoliko godina unazad i može se očekivati da će se taj rast nastaviti u narednim periodima. 

Beogradski tržni centar Ušće i u 2023. ostvario je najveći prihod po kvadratu kao što je bio slučaj i 2022, kada je njegov kvadrat najviše zarađivao u odnosu na regionalne tržne centre.

Kao što je pomenuto, NEPI sada ostaje vlasnik jednog tržnog centra u Adria regionu, Arene centar u Zagrebu, koji godinama prihoduje po kvadratnom metru više nego Promenada, s tim da Arena centar zauzima i veću površinu nego Promenada, oko 68.000 metara kvadratnih naspram 49.200 kvadrata Promenade.

 

Bloomberg Adrija

 

Na prvi pogled, BIG je ovom transakcijom postao sam sebi konkurencija tako što će stanovnicima Novog Sada i okoline ponuditi svoja dva mesta za kupovinu. Međutim, BIG će odsad kupcima ponuditi dva različita formata sa različitom strukturom zakupaca – već postojeći ritejl park i sada kupljeni tržni centar Promenada.

Prema podacima CBRE, cene zakupa u ritejl parkovima znatno su niže nego u tržnim centrima: kreću se od devet do 12 evra po kvadratnom metru, dok tržni centri naplaćuju od 26 do 29 evra.  

Inditex grupa, trenutni zakupac, čini Promenadu atraktivnom kako za ostale zakupce, tako i za posetioce, jer su Inditexovi brendovi važan faktor za svaki tržni centar. Krajnji rezultat je povećanje prometa zakupaca, što prema jednom od tipa ugovora, tržni centri prihoduju kao procenat ostvarenog prometa. 

Iz ugla investitora, ulaganje u tržne centre i ritejl parkove im donosi sličan prinos, 8,25 odsto za tržne centre i 8,5 odsto za ritejl parkove, prema podacima CBRE za 2023.

Ovo treba posmatrati kao multiplikovan efekat jer će BIG držati, uslovno rečeno, monopol u Novom Sadu za mesta za kupovinu.

Dodatni faktor je da je BIG vlasnik i autlet centra u Inđiji, koja se nalazi u blizini Novog Sada. Inđija je grad koji ima najviše kvadrata maloprodajnih objekata na 1.000 stanovnika u Srbiji (487 prema podacima CBS za četvrti kvartal 2023), a sledi Novi Sad sa 364 i skoro sve je u rukama BIG-a.

Dakle, BIG stanovnicima tog dela Srbije nudi tri različita formata mesta kupovine - tržni centar, ritejl park i autlet centar, a svakom budućem zakupcu može ponuditi format prema njihovim preferencijama i definisanoj cenovnoj politici proizvoda koje nude. 

Jaka želja za koncentracijom vlasništva nad mestima za kupovinu u Novom Sadu i Inđiji navela je BIG da plati 31,4 miliona evra više od procenjene vrednosti Promenade.

Kada stavimo to u kontekst odnosa ostvarene EBIT iz 2023. i vrednosti transakcije, taj multiplikator je 13,35 puta. Multiplikator je nešto niži od vrednosti ostvarenog multiplikatora u Evropi za period od 1. januara 2022. do danas, koji iznosi 15,21 puta.

Opravdanje za to možemo pronaći u činjenici da se predmet transakcije ne nalazi u gradu sa najvećim brojem stanovnika, odnosno tamo gde stanovnici nemaju platežnu moć kao stanovnici evropskih gradova u kojima su se realizovale transakcije. Evropski multiplikator od 15,21 puta je rezultat ostvarenih transakcija koje su realizovane kupovinom za keš, baš kao i ova između BIG-a i NEPI-ja, i gde je 80 odsto transakcija realizovano u vrednosti manjoj od 500 miliona evra.

Očekujemo da će u narednom periodu BIG tržni centri i ritejl parkovi biti mesto kupovine ne samo stanovnika tog dela Srbije, već će najavljenom izgradnjom saobraćajnica u Vojvodini privući i tranzitne posetioce. 

BIG-ova ekspanzija, koja je počela 2022. u gradovima u Srbiji, nastaviće se i ubuduće kroz različite formate mesta za kupovinu, jačajući tako doprinos srpskog tržišta čitavoj BIG grupi.

U prilog tome govori činjenica da je samo BIG u 2023. godini otvorio dva ritejl parka i jedan tržni centar, što samo dokazuje atraktivnost srpskog tržišta i potencijal koji ono nudi.