Novogradnja na veštačkom disanju u Beogradu, ali kvadrat drži cenu

U centralnim gradskim opštinama Stari grad, Vračar, Savski venac i Novi Beograd broj prodatih stanova u novogradnji je u prvoj polovini ove godine prilično opao, a u nekima čak i prepolovljen u odnosu na isti period prošle godine, tražnja se pomera ka periferiji, a sa tražnjom skaču i cene.

 

 

Podaci Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2024. pokazuju da se u Beogradu kupuje manje stanova, ali i uopšte nekretnina. U prvih šest meseci stanovi su činili 57 odsto ukupnog prometa nekretnina u Beogradu, dok je u prvom polugodištu prošle godine taj udeo bio 63 odsto.

U tom periodu je potpisano 14.166 ugovora o kupovini nepokretnosti, što je najniži iznos u poslednje četiri godine, i to je za 3.255 ugovora manje nego u prvom polugodištu 2022. godine. Vrednost tržišta nekretnina u Beogradu je takođe u padu budući da je u prvih šest meseci 2024. godine bila 1,6 milijardi evra, a pre dve godine, vredelo je 200 miliona evra više.

Cene ne posustaju

No, uprkos tome što što se, prema podacima RGZ u Beogradu, tržište polako hladi, kvadratni metar stana teško može da se kupi po prosečnoj ceni ispod 2.000 evra, pa ne čudi što su sve popularnije obodne opštine i što se više kupuju stari nego novosagrađeni stanovi. Zbog izuzetno visokih cena sve su popularniji mikrostanovi površine od neverovatnih 10 kvadrata i ono što je dugogodišnja tendencija u Njujorku, Parizu ili Tokiju, sada je stiglo i do prestonice Srbije.

U prvoj polovini ove godine stari stanovi su imali jednocifrenu tendenciju rasta do najviše devet odsto, pokazuje novi izveštaj Republičkog geodetskog zavoda. Kada je u pitanju starogradnja, najviša cena po kvadratu, 7.500 evra, plaćena je za stan na opštini Stari grad.

Koliko je periferija zaista povoljna

Iznenađuje novogradnja, tako da u nekim opštinama koje decenijama važe za povoljne, poput Rakovice, cena kvadrata u prvih šest meseci ove godine veća za 27 odsto nego 2023. Najveći rast cena u odnosu na prošlu godinu zabeležen je na Čukarici za čak 42 odsto. Rastu cena u ovim gradskim opštinama po svemu sudeći su doprineli novi, luksuzni stambeni kompleksi Victory gardens na Čukarici i Bunea vista residence u Rakovici. Jedina beogradska opština gde je trend u poređenju s istim periodom prošle godine negativan jeste Zvezdara, gde su cene pale za jedan odsto. 

 

 

Najskuplji kvadrat stana u Srbiji, u prvom polugodištu tekuće godine, prodat je u luksuznom naselju Beograd na vodi po ceni od 10.350 evra. Reč je o stanu u novogradnji, površine 188 kvadrata, čija je ukupna cena iznosila 1.226.888 evra, saopštio je RGZ. Inače, prosečna cena kvadrata na pomenutoj lokaciji je 4.580 evra, a u prvom polugodištu je prodato 179 stanova. 

Veliki kompleksi ne obaraju cene

Bloomberg Adria je sredinom septembra pisala i o najvećim projektima u oblasti stanogradnje u Srbiji, a najveća srpska gradilišta aktivna na Vračaru, Novom Beogradu, Dorćolu, u Starom gradu i na opštini Savski venac, gde su ujedno i najviše cene.

 

 

Na području Beograda sve više se grade stambeni kompleksi kao što su Novi Dorćol, Bel mondo, Lastavice, Victory gardens, Voždov kvart, Buena vista residence i bez obzira što se misli da bi ovakva masovna stanogradnja trebalo da obori cene, to se ne dešava.

U Srbiji raste prodaja stanova

Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji, u prvom polugodištu 2024. godine, iznosila je 3,4 milijarde evra. Taj iznos predstavlja rast od 3,9 odsto u odnosu na prvo polugodište prošle godine. Najveći deo ukupne vrednosti prometa na tržištu nepokretnosti investiran je u stanove, sa iznosom od 1,8 milijardi evra i udelom od 54 odsto. U prvom polugodištu je prodato 3,7 odsto više stanova nego prošle godine, a vrednost prodatih stanova je veća za 2,6 odsto. 

 

 

Čim su monetarne vlasti Evropske centralne banke počele da popuštaju i snižavaju kamatne stope, u Srbiji je počela da raste potražnja za stambenim kreditima. Prema izveštaju RGZ, u Srbiji se oko 20 odsto stanova kupuje iz kredita, što je za dva procentna poena više nego u istom periodu prošle godine. To bi, onda značilo, da imamo 80 odsto keš kupaca? Međutim, nije sve tako u realnosti.

"Ta brojka o keš kupcima je imaginarna, jer mi nismo bogata država. Imate, recimo, jednog kupca preko kredita koji da keš vlasniku stana, a on potom taj keš da za neku drugu nekretninu, pa se tako taj isti novac vrti četiri do pet puta. Srbi su tradicionalisti, vole da ulažu u nekretnine, stoga je skovan termin 'zlatni beton'. Mi smo plitko investiciono tržište i sve dok se ekonomski više ne opismenimo - tražićemo sigurni beg u nekretninama", objašnjava za Bloomberg Adriju Milić Đoković, licencirani procenitelj. 

Euribor, broj transakcija i građevinskih dozvola - slika i prilika tržišta

Dodaje i da je pohvalno što je porastao broj kupaca iz kredita, jer je taj iznos ranije bio 17-18 odsto, i rast povezuje sa nižim kamatama.

"Što je euribor niži, to su povoljniji krediti, što znači da će euribor (in)direktno uticati na veću potražnju. Kada pričamo o cenama, treba u obzir uzeti inflaciju i imati na umu da je cena od 3.500 evra po metru kvadratnom od prošle godine ekvivalent ceni od 3.000 evra po metru kvadratnom u 2024. godine", kaže Đoković.

 

 

 

"Prema mom mišljenju, postoje tri ključna pokazatelja za stanje tržišta nekretnina u budućnosti - euribor, broj transakcija i broj izdatih građevinskih dozvola", ističe sagovornik BBA.

 

 

 

U prvom polugodištu 2024. godine najveći udeo kreditnog finansiranja stanova u prometu bio je u Beogradu 27 odsto (za pet  procentnih poena više u odnosu na prvo polugodište 2023. godine), zatim u Vojvodini 20 odsto (za tri procentna poena više u odnosu na isti period prošle godine), u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji 13 odsto (za dva procentna poena više u odnosu na isti period prošle godine), dok je u Južnoj i Istočnoj Srbiji ostao na približno istom nivou kao prošle godine (16 odsto).

Povećanje broja odobrenih kredita komentarisala je nedavno za Bloomberg Adriju i Narodna banka Srbije. 

"To se može dovesti u vezu sa Odlukom Narodne banke Srbije o privremenom ograničavanju kamatnih stopa na stambene kredite, odlukom ECB da započne sa ublažavanjem svoje monetarne politike, ali i rastom zarada. Nastavak rasta tražnje je očekivan i u trećem tromesečju 2024. godine. Od stupanja na snagu Odluke građanima je ukupno odobreno više od 10.000 stambenih kredita", navode u NBS.