Beograd sve skuplji, Pančevo sve atraktivnije - ušteda za stan 83.300 evra

Kupovina nekretnine, odnosno dilema gde i kako živeti, postaje jedno od ključnih pitanja građana Srbije danas. Nekretnina se odavno više ne posmatra samo kao mesto stanovanja - već i kao investicija, merilo životnog standarda i sigurnost za budućnost. U vremenu kada cene stanova rapidno rastu, a troškovi života u Beogradu bivaju sve veći, ističe se deo populacije koji sasvim opravdano preispituje isplativost življenja u glavnom gradu.

"Pančevo i Mladenovac postaju sve popularnije alternative. Pančevo nudi prosečnu cenu kvadrata od 1.600 evra, dok su kuće znatno povoljnije, oko 890 evra po kvadratu. Grad je udaljen svega 20 kilometara od centra Beograda, sa odličnom saobraćajnom povezanošću preko mostova i obilaznice, što omogućava svakodnevni dolazak na posao u prestonicu", kaže za Bloomberg Adriju Aleksandra Mihajlović, PR menadžer sajta 4zida.rs.

 

Mladenovac je još povoljniji, sa prosečnom cenom kvadrata od 1.290 evra, što je gotovo tri puta manje nego u centralnim beogradskim opštinama. Ovaj grad je nešto udaljeniji od Beograda (oko 50 km) u poređenju s Pančevom, ali ga povezanost putem železnice i drumskog saobraćaja čini praktičnim izborom za one koji žele da zadrže benefite prestonice po nižoj ceni stanovanja.

Poređenja radi, prosečna cena kvadrata u Beogradu, prema podacima 4zida, iznosi 3.266 evra, odnosno porasla je oko osam odsto u odnosu na treći kvartal 2024. Dakle, iako je ekonomski i kulturni centar zemlje, Beograd sve više pokazuje znake "pregrejanog" tržišta nekretnina. Pritom su cenovne razlike u samom Beogradu, među opštinama, drastične.

 

 

Na Savskom vencu kvadrat dostiže 4.700 evra, dok se u Mirijevu i Paliluli beleži dvocifren rast. Na primer, cena je na Paliluli skočila sa 1.930 na 2.486 evra, što je povećanje od gotovo 29 odsto. Iznajmljivanje stanova prati isti trend - prosečna kirija za garsonjeru u Beogradu je 311 evra, za jednosoban stan 395 evra, a za jednoiposoban 460 evra. Jedna od opcija je i ograničavanje cena kirija, ali će vreme pokazati koliko je taj model u praksi isplativ.

                      

Prema poslednjim dostupnim podacima RGZ-a, za prvi kvartal 2025, prosečna cena kvadrata za nov stan u Beogradu iznosi 2.472 evra, a za stan stare gradnje 2.513 evra. Podataka RGZ-a za manje gradove, poput Pančeva ili Mladenovca, nema u izveštaju o cenama nepokretnosti, ali se tendencije cena u tim mestima mogu pratiti na sajtovima za oglašavanje.

  

Ovi podaci jasno pokazuju da život u prestonici, iako pruža brojne poslovne, društvene i kulturne benefite, postaje finansijski izazov za mnoge. Beograđani sve češće traže kompromis između kvaliteta života i troškova stanovanja - i rešenje pronalaze upravo u manjim gradovima u blizini. Da to nije samo puka pretpostavka, pokazuju i analitički podaci. 

"Ako uporedimo prvih devet meseci ove, s istim periodom prošle godine, poseta na našem sajtu za grad Pančevo (prodaja i izdavanje stanova) porasla je za 12 odsto. Osim toga, interesovanje posetilaca, u smislu pozivanja oglašivača na broj telefona za konkretne nekretnine, za isti vremenski period je skočilo više od 50 odsto. Kada je Mladenovac u pitanju, i tu se beleži povećano interesovanje, budući da je poseta sajtu u septembru za ovaj grad porasla čak 80 odsto u odnosu na isti period 2024. godine", kaže Mihajlović.

 

 

Atraktivnost manjih gradova i slaba priuštivost stanova

U poslednjih nekoliko godina izgrađen je značajan broj novih stambeno-poslovnih projekata u Beogradu. Cene kvadrata u popularnim kondominijumima kreću se od 4.000 do 12.000 evra, što jeste atraktivno investitorima i pozicionira Beograd naviše na lestvici urbanih evropskih metropola za život, ali je pitanje - kome tačno to koristi.

Prosečna neto plata u julu ove godine iznosila je 109.071 dinar, što je oko 930 evra, to jest dosta ispod prosečne neto plate u, recimo, susednoj Hrvatskoj. Štaviše, podaci s tamošnjeg tržišta govore da mesečna plata kupuje više kvadrata nego pre. To u Srbiji nije slučaj.

"Uz brži rast plata nego cena nekretnina, kamatne stope na stambene kredite beleže pad na 2,9 odsto danas, sa pet odsto u 2015. Dakle, svi podaci idu u prilog tome da je danas priuštivije kupiti stan", rekao je tim povodom Mihael Blažeković, analitičar BBA. Zasebna analiza BBA osvetljava rast priuštivosti stana u Hrvatskoj i Srbiji, usled rasta zarada. Međutim, Srbija i dalje kaska.

Slabija priuštivost nekretnine, stoga, podstiče preseljenje u manje gradove zarad nižih troškova života. Svakako, nije poenta samo u nižim cenama kvadrata ili kirije, već i u drugim pogodnostima koje neki grad nudi, ali su se Pančevo i Mladenovac s vremenom kotirali uspešnije i na tom polju. Oba grada beleže rast modernih stambenih projekata koji prate trendove prestonice, nudeći višespratnice, luksuzne i funkcionalne stanove sa garažama, zelenim površinama i sadržajima poput igrališta i sportskih terena.

Pančevački Smart Block Strelište i Branko Radičević by Urban Premium, kao i mladenovački Tozino Voće i Kompleks 25. Maj Residences jesu projekti koji omogućavaju da život u manjim gradovima bude praktičan i komforan, gotovo na nivou Beograda, ali uz povoljnija finansijska ulaganja. U tom kontekstu, kupovinu stana u Pančevu ili Mladenovcu više ne treba posmatrati kao kompromis, već stratešku odluku koja omogućava očuvanje životnog standarda.

Ipak, kada govorimo o Pančevu, ne treba zaboraviti na jedan značajan faktor, a to je zagađenje. Ono duboko utiče na kvalitet života i jedan je od glavnih razloga zbog kojih se mnogi ljudi, uprkos blizini Beograda i nižim cenama nekretnina, teže odlučuju da u Pančevu kupe stan. Grad se već decenijama suočava sa ozbiljnim ekološkim problemima, pre svega zbog prisustva velikih industrijskih postrojenja - rafinerije, petrohemije i fabrike veštačkih đubriva - čiji se dimnjaci vide iz gotovo svakog dela grada. Zbog toga ima i Pančevaca, naročito mlađih, koji razmišljaju o preseljenju u obližnja mesta ili u Beograd. 

 

 

Osvrnemo li se dalje na tekuće troškove, cene hrane i pića, odeće i obuće su manje-više iste u sva tri grada, ako govorimo o trgovinskim lancima i tržnim centrima, dok cene usluga mogu varirati, što je posebno osetno u ugostiteljskim objektima ili salonima lepote. Doduše, u obzir treba uzeti lokaciju, iznos rente lokala, prestiž, ugođaj i sam ambijent - dakle, dosta faktora ulazi u krajnju cenu, mimo samih cena sirovina ili materijala. Naposletku, treba računati i trošak goriva za putovanje od Pančeva ili Mladenovca do Beograda i nazad.

Osvrt na uštedu

Najznačajnija stavka je i dalje velika ušteda pri kupovini stana.

Uzimajući u obzir gorepomenute prosečne oglašene cene za Beograd (3.266 €/m²), Pančevo (1.600 €/m²) i Mladenovac (1.290 €/m²), te trošak goriva koji iznosi 181 din/l (BMB 95), prosečnu potrošnju koja je 7,5 l/100 km, 22 radna dana u mesecu i udaljenost Pančeva (oko 20 km) i Mladenovca (oko 50 km) od Beograda, i uz pretpostavku da se kupuje stan od 50 kvadrata (jedna od najprodavanijih kategorija), razlika u kupovnoj ceni je enormna: oko 83.300 evra uštede u slučaju Pančeva i oko 98.800 evra uštede u slučaju Mladenovca u odnosu na Beograd. To je kapital koji može da posluži kao amortizacija kredita, ulaganje, školarina, ili za kupovinu automobila i vikendice.

Godišnji trošak goriva za svakodnevni dolazak iz Pančeva (143.352 dinara) ili Mladenovca (358.380 dinara) predstavlja relativno mali deo velike uštede pri kupovini stana. Čak i kod Mladenovca, gde je gorivo skuplje zbog duge rute, godišnji trošak goriva je i dalje minoran u odnosu na desetine hiljada evra koje se štede pri kupovini nekretnine u odnosu na Beograd. 

Mnogi zaposleni koji rade u firmama na Novom Beogradu, u centralnim poslovnim zonama ili industrijskim zonama, svakodnevno prave taj izbor: veći stan bliže poslu ili povoljniji veći stan dalje, ali s dnevnim putovanjem. Ako se uračunaju vreme putovanja i lične preferencije (manje stresa zbog stana, više zelenila, privatni parking, niži komunalni troškovi), Pančevo često nudi najpovoljniji kompromis - veoma je blizu prestonice, dobro je povezan i nudi drastično niže cene kvadrata. Mladenovac daje maksimum po pitanju niže cene nekretnina, ali sa većim vremenskim i finansijskim troškom putovanja.

 

 

 

Naposletku, finansijska ušteda je važna, ali poslovnim ljudima često presudnu ulogu igra i vreme (sat-dva dnevno putovanja mogu da iscrpe). Uz to, treba uračunati "alternativne troškove", poput izgubljenog vremena u putu, mogućih dodatnih rashoda održavanja vozila, parkinga, zatim "psihološkog uticaja" dužih putovanja.

Međutim, Beograd ni prema ovom parametru ne prolazi najbolje. Iako je grad uveo besplatan javni prevoz, svakodnevna iskustva putnika pokazuju da su duga putovanja od kuće do posla i nazad često iscrpljujuća - posebno onima koji prelaze mostove, bilo u jednom ili drugom smeru. Glavni problemi, dakle, nisu u ceni prevoza, već u neefikasnoj organizaciji - nedovoljno frekventnim polascima, lošem usklađivanju autobusa, tramvaja i BG voza, kao i nepoštovanju žutih traka koje bi trebalo da daju prednost javnom prevozu. Stručnjaci ističu da metro nije jedini uslov da sistem funkcioniše bolje, već da su ključni predvidljiv red vožnje, uređenija infrastruktura i stabilno finansiranje. Dok god se ne reše ti problemi, putnici sa periferije i udaljenih opština trošiće sate u prevozu. Nije mnogo bolje ni onima u sopstvenom vozilu.

Mnogim menadžerima i zaposlenima sa fiksnim radnim vremenom, Pančevo pruža dobar balans: minimalno produženo vreme putovanja i velike uštede kod kupovine stana ili kuće.