Mladi na prekretnici - da li pre plaćati ratu za kredit ili kiriju

Narativ koji je decenijama važio na Balkanu da je nekretnina zlata vredna investicija - mogao bi da dobije konkurenciju, po uzoru na zapadnjačke generacijske i tržišne promene. Mladi sve češće biraju da iznajme stan, umesto da ga kupe, jer žele mobilnost, dok ih istovremeno rastuće cene i novi radni obrasci (npr. rad na daljinu) guraju ka fleksibilnijim opcijama. Dobar deo milenijalaca i generacije Z ne odbacuje vlasništvo zauvek, ali ga takoreći tempira, dok čeka bolji odnos cene i kamata.

Andrea Poljak (25) pripada upravo generaciji Z, rođenoj između 1997. i 2012. godine. "Iznajmljujem stan u Beogradu jer sam se preselila iz Novog Sada u prestonicu na studije. Otkako sam počela da iznajmljujem, promenila sam tri stana, ali ne planiram da kupujem nekretninu, jer ne mislim da treba da uložim novac u to. Stanovi su skupi, pogotovo u Beogradu, a posao je sve teže naći u drugim mestima, tako da je veliki broj nas 'osuđen' na Beograd. Ja svakako planiram da se preselim u neku drugu državu, to jest da radim u inostranstvu. Osim toga, iznajmljivanje stana mi daje slobodu kretanja, na primer, ako menjam posao", kaže sagovornica Bloomberg Adrije.

"Ljudi mojih godina često menjaju posao, ali i aktivnosti kojima se bave u životu, i samim tim mnogi nemaju želju za fiksnom adresom stanovanja. Ali svakako mislim da i cene nekretnina i male zarade utiču na to da ljudi ne žele da se zadužuju na duge staze za stan u kojem možda neće želeti da žive kroz nekoliko godina. I ugovori o radu su takvi da ne možete lako dobiti kredit. Ja se krećem u krugovima gde ljudi uglavnom rade honorarne poslove, što tek ne ispunjava uslove za podizanje stambenog kredita", dodaje Poljak.

 

 

 

Ova društveno-ekonomska promena otvara još jedno važno pitanje - kakav će biti uticaj na banke i frekventnost podizanja stambenih kredita? Prema pisanju globalpropertyguidea, u budućnosti se, globalno, može očekivati više bankarskih usluga vezanih za najam: depozit-računi, garancije umesto depozita, "rent tracking" za kreditni skor, kartice za stanarinu, paketi za samostalne izdavaoce (fizička lica koja iznajmljuju jedan ili više stanova).

 

 

Zašto je rentiranje 'racionalni luksuz' mladih

Posle naglog poskupljenja nekretnina u 2021. i 2022, rešavanje stambenog pitanja je sve kompleksnije. Uprkos blagom hlađenju, cene su i dalje visoke. U EU je Indeks vlasničkog stanovanja u prvom kvartalu 2025. bio za 3,8 odsto viši nego godinu dana ranije. Iako su se godišnje stope posle pika 2022. godine smirile, nivo je ostao visok, saopštio je Evrostat. Mladi u EU iz roditeljskog doma izlaze sa prosečn, 26,3 godine (muškarci kasnije nego žene), s velikim razlikama među zemljama. Duže ostajanje kod roditelja korelira s višim cenama i slabijom dostupnošću stanova i najma, dodaje.

Evropska centralna banka (ECB) je navela da, iako su kamate u Evropi od sredine 2024. godine u tendenciji snižavanja, "ulazni prag" (učešće + rata kredita) je i dalje prepreka za kupovinu prvog stana, pa zakup služi kao opcija za premošćavanje ili, čak, dugoročni izbor. 

Iako istraživanje ECB-a, Bank Lending Survey, beleži snažan rast tražnje za stambenim kreditima tokom 2024. i 2025. godine, usled pada kamata, to ne eliminiše činjenicu da deo mladih svesno odlaže ulazak u vlasništvo.

 

Beograd skuplji od Pariza

Nasleđe privatizacije stanova iz devedesetih godina učinilo je Srbiju "zemljom vlasnika": oko 89 odsto domaćinstava živi u sopstvenom stanu/kući, što je među najvišim stopama u Evropi, kaže Trading Economics. To znači da je rentiranje i dalje slabije izraženo u odnosu na zapadne zemlje. Prema procenama na osnovu popisa iz 2022, tek oko šest dosedam odsto zauzetih stanova je u zakupu, a javni fond stanova gotovo da ne postoji.

Dušan Mihailović, član Izvršnog odbora za poslove sa stanovništvom i malim biznisom Aik banke, kaže za Bloomberg Adriju da je u Srbiji sopstveni stan i dalje važno životno pitanje. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, oko 15 odsto kupaca nekretnina danas su mladi od 18 do 30 godina, dok ih je 2019. bilo svega 7,9 odsto.

"To pokazuje da mladi i dalje žele svoj krov nad glavom. Ovaj trend vidimo i u AikBank gde potražnja stambenih kredita stabilno raste, posebno među kupcima prvog stana kojima nudimo stambene kredite uz samo 10 odsto učešća i povoljniju kamatnu stopu za klijente sa nižim primanjima. Istovremeno, raste i drugi, globalni trend: da se sve više mladih bavi preduzetništvom. Oni svoju zaradu ulažu u sopstveni biznis, ne u kvadrate. Nije teško razumeti i zašto: veliki rast cena nekretnina prethodnih godina za rezultat ima to da je Beograd, kada se uporede cene stanova i prosečne plate, sada skuplji od Pariza", kaže Mihailović.

Paralelno sa ovim dešavanjima, na bankarskom tržištu promenila se i logika ulaganja i štednje. Prema njegovim rečima nekada je višak likvidnosti išao u kupovinu stanova za izdavanje. Danas, uz rast kamata na štednju i nestanak viška likvidnosti, štednja ponovo postaje atraktivna opcija. Klijenti žele sve: sigurnost, veće prinose i fleksibilnost, i zato biraju opcije kao što je štednja sa mogućnošću delimičnog razoročenja bez gubitka kamate.

"Zato ne verujem da će veća sklonost ka rentiranju značajno promeniti bankarsko tržište. Banke će i dalje biti tu za mlade koji odluče da kupe stan, da grade biznis, investiraju ili štede. Naša odgovornost je da razumemo stvarne potrebe klijenata i ponudimo im rešenja koja ih osnažuju u ostvarenju njihovih životnih izbora", navodi sagovornik Bloomberg Adrije.

 Podsetimo NBS je ograničila efektivne kamate na stambene kredite (do pet odsto) i tu meru produžila u 2025, što je ublažilo rast rata i amortizovalo šok kamatnog ciklusa. Novim merama, koje su upravo najavljene uslovi za stambene kredite će od 15. septembra biti još povoljniji. Kamate na kredite bi trebalo da budu oko 4,5 odsto za građane koji imaju primanja do 100.000 dinara.

Iz NBS kažu za Bloomberg Adriju da stambeni krediti beleže stabilan rast u tekućoj godini, koji je u junu na međugodišnjem nivou iznosio13 odsto. U prvoj polovini 2025. stambeni krediti su zabeležili prirast od 48 milijardi dinara, čime je premašen njihov prirast iz cele 2024, od 44 milijarde dinara.

 

 

 

"U strukturi ukupnih kredita odobrenih stanovništvu, njihovo učešće je u junu iznosilo 38 odsto. Napominjemo i to da u prilog većoj tražnji stanovništva za stambenim kreditima govore rezultati ankete o kreditnoj aktivnosti banaka koju Narodna banka Srbije sprovodi u tromesečnoj dinamici. Prema rezultatima ove ankete, tražnja za stambenim kreditima beleži rast poslednjih šest tromesečja, a banke očekuju njen dalji rast u narednom periodu. Rastu tražnje stanovništva za stambenim kreditima u 2025. svakako doprinosi i državni program subvencionisanih kredita za mlade", dodaju iz NBS.

 

 

Svaki treći stan u Beogradu kupljen na kredit Tržište stanova u Srbiji, potpomognuto ograničenjem kamatnih stopa, ali i državnim subvencijama za kupovinu prve nekretnine, odoleva pritiscima pada prodaje. Konkretno u Beogradu, gde se prodaje najviše stanova, cene su u prvom kvartalu ove godine porasle za 6,2 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, rekla je nedavno za Bloomberg Adriju Ivana Štrbac, rukovodilac za masovnu procenu u Republičkom geodetskom zavodu.  Tražnja je skoro ista kao 2024, a ograničenje kamate na kredite povećalo je broj kreditnih kupaca. Štaviše, učešće mladih u kupovini stanova tokom prošle godine bilo je 40 odsto. "Očekujem da to učešće ove godine bude veće", kaže Štrbac, dodajući da su rastu kreditnih kupovina doprineli mera NBS i subvencionisani krediti za mlade. Prema podacima RGZ-a većina kupaca stanova u 2024. godini su bili kupci prvog stana čak 62,5 odsto, a 40,4 odsto su mlađi od 35 godina. Depositphotos