Ulaganje u nekretnine i povrat investicije u UAE - Dubai dominantan, prati ga Abu Dabi

Dubai, biser Persijskog zaliva, odavno je prestao da bude samo luksuzna i turistička destinacija. Danas se pozicionira kao jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina za investitore iz celog sveta, a to je za Bloomberg Adriju potvrdio i jedan preduzetnik iz Srbije koji već 10 godina živi i radi u UAE. "Tržište u Dubaiju je izuzetno atraktivno. Očekujem povrat investicije u kupovinu stana za najviše 14 godina", naveo je.

Stabilna ekonomija Ujedinjenih Arapskih Emirata, poreske olakšice, liberalna politika prema stranim vlasnicima i visoki prinosi od izdavanja učinili su da ulaganje u nekretnine u tom delu sveta postane sinonim za sigurnu i isplativu investiciju. Ipak, Dubai visoko odskače u odnosu na ostale emirate, izuzev možda Abu Dabija, koji ima potencijal da mu se približi. Adžman, Fudžajra, Ras Al-Kajma, Šardža i Um Al-Kuvajn zasad ostaju u drugom planu.

"Tržište UAE se sprema da stambenu ponudu pojača u narednom periodu i u prilog tome govore visoke godišnje stope rasta u prvoj polovini 2025. godine, kada je reč o stambenim projektima u izgradnji (off‑plan). Na primeru Dubaija, jedne od dve ključne tačke, stopa rasta broja projekata je skoro 19 odsto, ili vrednosno 24 odsto. Snažna tražnja, podstaknuta rastom populacije i prilivom bogatih stranih rezidenata, utiče na rast cena nekretnina u Dubaiju i Abu Dabiju", kaže Nemanja Đurđević, analitičar Bloomberg Adrije.

Prema njegovim rečima, Dubai beleži godišnji rast od 15,22 odsto u pogledu prodajnih cena, a Abu Dabi 18,17 odsto. Međutim, ako se detaljnije pogleda tražnja u ta dva grada, mogu se primetiti drugačije tendencije.

"Abu Dabi je vođen rastom cena manjih stambenih jedinica, dok je u Dubaiju popularna kupovina većih stanova, što odražava tražnju kupaca za prostorom za život. Konkretno, medijalne vrednosti stanova sa dve spavaće sobe u Dubaiju imaju najveći rast od 17,3 odsto (prvi kvartal 2025. u odnosu na prvi kvartal 2024), dok su cene studija u Abu Dabiju u istom periodu porasle 32,86 odsto, a jednosobnih stanova 28,87 odsto. Ovaj trend možemo preslikati i na godišnje zakupnine: manji stanovi u Abu Dabiju su skuplji za izdavanje, to jest donose veću godišnju zakupninu vlasnicima u poređenju sa Dubaijem. S druge strane, godišnja zakupnina je veća u Dubaiju za velike stanove u odnosu na Abu Dabi", ističe Đurđević.

Dubai - investiciona meka

U ovom emiratu mnogi digitalni nomadi pronalaze svoje mesto pod, doslovno, vrelim suncem, ali i preduzetnici iz raznih sfera, pa i kripto-biznismeni iz Srbije i Adria regiona. Trgovanje kriptom u Dubaiju je uveliko mejnstrim, a kako ova delatnost sve više uzima maha i obećava profit, tako rastu i apetiti u vezi sa stalnim boravkom u Dubaiju i kupovinom nekretnine.

Kako je Bloomberg Adria pisala početkom godine, novi stanovi se, uprkos rastu cena, prodaju za svega nekoliko sati. Tu je i dobro poznati fenomen Dubai bling - životni stil koji nudi ulaznicu za luksuzni život za, potencijalno, manje novca. Takođe postoji istoimena serija o ovom fenomenu i životu bogatih u luksuznom emiratu, a možete je gledati na Netflixu.

Poređenja radi, cene kvadrata i svega ostalog su za neke druge luksuzne destinacije iz takozvanog kluba bogataša, poput Monaka, dvostruko više nego u Dubaiju, te otud jaka potražnja i stabilno tržište nekretnina.

Oboren rekord

Prvi kvartal 2025. godine označava istorijski rekord kada je reč o tržištu nekretnina u Dubaiju, sa snažnim rastom broja i vrednosti transakcija, i uz dominaciju off‑plan segmenta. Strani ulagači su glavni pokretači tržišta, dok vlada podstiče investicije putem viznih i vlasničkih olakšica, kao i infrastrukturnih projekata, navodi se u julskom izveštaju sajta dubaihousing-ae.com.

Prema dostupnim podacima, ukupan broj transakcija porastao je za 23-24 odsto u odnosu na prvi kvartal 2024, sa približno 42.400 prodatih nekretnina. Ali je u prvom kvartalu 2025, u odnosu na četvrti kvartal 2024, zabeležen blagi pad od 10 odsto, što se može tumačiti kao uobičajena sezonska korekcija. Sve u svemu, ukupna vrednost prodaje skočila je za čak 31 odsto godišnje, dostigavši oko 40 milijardi američkih dolara.

Transakcije koje se odnose na nekretnine u fazi izgradnje činile su 59 odsto svih prodaja, sa povećanjem od 25 odsto u odnosu na isti period 2024. godine, a najviše transakcija je realizovano kod prodaje stanova, zatim porodičnih kuća u nizu (ali sa privatnim ulazom), pa tek onda kod luksuznih vila sa privatnim dvorištem i bazenom.

Tržište UAE u globalu, ali s fokusom na Dubai, pokazuje visok potencijal za kratkoročnu rentu i dugoročno povećanje kapitala, pogotovo u atraktivnim zonama. U tom kontekstu treba izdvojiti otmene lokacije kao što su Palm Jumeirah i Downtown Dubai, sa stabilnim rastom kapitala. Kada je reč o stanovima, popularni su JVC, Arjan i Town Square, dok u segmentu vila dominiraju lokacije Al Barsha i Al Furjan.

Među najbrojnijim stranim ulagačima su Indijci, Britanci, Kinezi, Saudijci i Rusi. 

Gde je najbolji povrat na ulaganje

Prema poslednjim bruto prinosima od zakupnina i pod pretpostavkom da se stan isključivo koristi u svrhu izdavanja, Dubai beleži stopu od 6,31, a Abu Dabi stopu od 5,39 odsto.

"Zbog gorepomenutih razloga, prosečni bruto prinosi za četvorosobne i veće stanove u Dubaiju su 3,38 odsto i 8,25 odsto za studije (najmanje jedinice). Ne ulazeći u tržište ponude stanova za izdavanje, prema ovim prinosima, za ulaganje od 500.000 evra u Dubaiju (posmatrano kao ceo grad) godišnja bruto renta bi bila 31.550 evra. Dalje, pod pretpostavkom, što je malo verovatno, da se odnos cene zakupa i stanova ne menja, skoro 16 godina bi bilo potrebno da se početna investicija isplati. Najmanje stambene jedinice u Dubaiju bi, prema navedenim prinosima, donele vlasnicima 41.250 evra bruto prihoda od rente, a najveći nekretnine bi donele 16.900 evra", napominje analitičar Bloomberg Adrije.

Kaže i da se ove brojke mogu pravdati time što se veći stanovi slabije izdaju, jer ih kupci koriste za sopstvene potrebe.

"Ako istu logiku primenimo za Abu Dabi, ulaganje od 500.000 evra donelo bi 26.950 evra bruto godišnje rente. Period povrata za takvo ulaganje bio bi oko 18 i po godina. Četvorosobni i veći stanovi imaju godišnji bruto prinos od 5,20 odsto i on bi doneo 26.000 evra bruto rente za ulaganje od pola miliona evra. Najmanji stanovi sa prinosom od 4,11 odsto daju 20.550 evra godišnje rente za isti iznos ulaganja. Investitori bi morali da sačekaju 24 godine i četiri meseca da bi im se ulaganje isplatilo, to jest da bi bili na nuli. Naravno, dodatne pretpostavke su da su stanovi u svim periodima izdati i da nema meseci u kojima stanovi ne generišu zakupninu", zaključuje Đurđević.

Poreska politika

U Dubaiju nema poreza na lični prihod ili kapitalne dobitke, kao i godišnjeg poreza na imovinu za fizička lica, što znači da vlasnici nekretnine i prodavci zadržavaju celokupan prihod.

Ipak, postoje određene jednokratne naknade pri kupovini:

• Transfer fee (DLD), koji iznosi četiri odsto od vrednosti nekretnine (obično podeljeno između kupca i prodavca);

• Administrativna taksa: AED 580 za useljivu nekretninu ili AED 40 za Oqood registraciju, kod takozvane off‑plan kupovine (u fazi izgradnje);

• Posrednička provizija od oko dva odsto od kupovne cene;

• Taksa za hipoteku koja okvirno iznosi 0,25 odsto od iznosa kredita;

• Porez na dodatu vrednost od pet odsto se primenjuje na komercijalne nekretnine i određene usluge (stambene nekretnine uglavnom predstavljaju izuzeće, osim kod off‑plan prodaje u roku od tri godine).

• Municipal housing fee za stanodavce iznosi pet odsto od godišnje zakupnine, koju plaća zakupac, a evidentira se kroz sistem Ejari;

• Redovne godišnje naknade koje vlasnik plaća za održavanje zajedničkih delova zgrade ili kompleksa (obično ih potražuje upravnik zgrade ili graditelj, a reguliše DLD preko platforme Mollak).

Abu Dabi ipak pristupačniji

Poreski režim je isti u celim Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), ali je Dubai tržište sa višim cenama i većom likvidnosti. S druge strane, ostatak UAE, poput Abu Dabija, može da ponudi solidne prinose, a pritom pristupačnije životne troškove. Konkretno, mesečni rashodi u Abu Dabiju za jednu osobu iznose oko 950 dolara i 3.400 dolara za celu porodicu (bez uračunate kirije).

Dodatno, iako cene nekretnina i povrat na investiciju variraju među emiratima, poreski režim je sličan - nema poreza na lični prihod, kapitalne dobitke ili godišnji porez na imovinu, a istovetne su i takse koje se plaćaju prilikom prenosa vlasništva nad nekretninom.

Abu Dabi / Depositphotos

Od 2019. strancima je u Abu Dabiju omogućeno puno vlasništvo u određenim zonama, što je dodatni podsticaj za investitore. Reč je o manjem "hiper-tržištu" u odnosu na Dubai, a to znači i stabilniji rast cena i manje spekulacija.

Iako se kotira kao luksuzna oaza za ulaganje, Abu Dabi je ipak povoljniji i pogodniji za kupce koji traže stabilnost, dugoročne investicije i ekskluzivnost bez preterane komercijalizacije. Nekretnine koje se traže uključuju pametne sisteme, konsijerž usluge, privatne plaže, velnes zone, golf terene i marine.

Šardža je treći po veličini emirat, dosta konzervativniji i samim tim zatvoreniji, a cene nekretnine su znatno niže u poređenju sa Dubaijem. Adžman je najmanji emirat koji se fokusira na pristupačne nekretnine i niže životne troškove, pa u njemu ulažu uglavnom investitori iz nižeg srednjeg ranga. Ipak, interesovanje za Adžman raste zbog blizine Dubaiju.

Ras Al-Kajma više nudi planinske pejzaže, nego što je investiciono plodno tlo, te se u njemu turizam tek razvija. Ipak, konkurentska prednost Ras Al-Kajme mogu biti eko-turizam, spa rizorti, luksuzne rezidencije u prirodi, kao i nekretnine uz more i golf tereni.

Ras al-Kajma / Depositphotos

Naposletku, tu su Um Al-Kuvajn i Fudžarja. Prvi je vrlo tih i nerazvijen, a nekretnine su dosta povoljne, dok je drugi jedini emirat koji izlazi na Omanski zaliv, a ne na Persijski. Infrastruktura se razvija i tržište nekretnina je tek u povoju, ali Fudžarja umesto toga pažnju usmerava na logistiku i transport preko luke.