Ograničenje kamatnih stopa - koliko su stambeni krediti u Srbiji zaista pojeftinili

Nakon što je Evropska centralna banka (ECB) od juna 2022. do septembra 2023. povećala referentne kamatne stope za čak 4,5 procentnih poena, tržište stambenih kredita u Srbiji suočilo se s brzim rastom kamata, posebno kod kredita koji su vezani za euribor. U pokušaju da zaštiti građane od naglog povećanja rata i predupredi rast nenaplativih kredita (tzv. NPL-ova), Narodna banka Srbije (NBS) preduzela je niz mera koje su na kraju dovele do smanjenja rata kredita za 10 odsto pa čak i do 25 odsto.

 

Ovakve podatke iznela je NBS u svom Izveštaju o inflaciji koji je predstavila polovinom maja. Podsetimo, NBS  je najpre u septembru 2023. donela odluku o ograničenju kamatnih stopa, a zatim je kroz novi Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga u 2025. institucionalizovala ovu meru.

Mere NBS spustile rate kredita

NBS je ograničila kamatne stope na stambene kredite s promenljivom kamatnom stopom na maksimalnih 4,08 odsto, dok su nove kamate, kako fiksne, tako i promenljive, bile ograničene na pet odsto (5,03 odsto za kredite s fiksnom stopom, dok kod varijabilnih kamata marža banaka nije mogla da pređe 1,1 odsto).

 

Prema procenama centralne banke, ovim merama su rate na postojeće stambene kredite umanjene između 10 odsto i 25 odsto, što je dovelo do povećanja raspoloživog dohotka građana, ali i sprečilo potencijalni rast nenaplativih kredita. "U trenutku donošenja odluke, učešće problematičnih stambenih kredita iznosilo je 1,7 odsto, da bi do marta 2025. palo na 1,3 odsto", navode u NBS.

Kamate su do tada već značajno porasle - sa 2,9 odsto u maju 2022. na 6,4 odsto u avgustu 2023. godine. Ograničenje NBS ih je stabilizovalo pa je tokom 2024. nominalna kamatna stopa ostala oko pet odsto, a postojeći su se do kraja 2024. kretali oko 4,5 odsto, u skladu s ograničenjem. U 2025. godini kamate na stambene kredite ograničene su na pet odsto, koliko trenutno i iznose u većini banaka na srpskom tržištu.

 

Ograničenje kamata do 2028. godine

Privremena odluka NBS je u decembru 2024. produžena do donošenja novog zakona, a zatim i zamenjena njegovim odredbama sredinom marta 2025. Novi zakon predviđa da se maksimalna kamatna stopa za stambene kredite s promenljivom kamatom tokom 2026. i 2027. određuje kao prosečna ponderisana kamata na postojeće kredite, uvećana za jednu petinu te stope, dok će od 2028. to uvećanje iznositi jednu četvrtinu.

Time se, kako ističu u NBS, uvodi fleksibilni sistem koji uzima u obzir tržišne uslove, ali zadržava zaštitne mehanizme. "Važno je naglasiti da je ovaj model ograničenja jedan od najstrožih u Evropi - u Hrvatskoj i Francuskoj, na primer, uvećanje iznosi trećinu prosečne stope."

Depositphotos

 

Zahvaljujući ograničenju kamata, kreditna aktivnost na tržištu stambenih kredita u Srbiji pokazuje znake oporavka. "Nakon usporavanja u 2023. godini, stambeni krediti su u 2024. porasli za 45,2 milijarde dinara, što je rast od gotovo osam odsto. U martu 2025. zabeležen je međugodišnji rast od 9,6 odsto."

Istovremeno, učešće kredita s fiksnom kamatnom stopom povećano je sa 18 odsto (oktobar 2023) na 37 odsto (mart 2025), "što ukazuje na rast svesti korisnika o dugoročnoj stabilnosti troškova zaduživanja".

NBS je procenila da bi bez produženja ograničenja u 2025. kamate na postojeće kredite s promenljivom stopom porasle sa 4,08 odsto na oko 5,6 do 5,7 odsto, imajući u vidu da su početkom godine tromesečni i šestomesečni euribor iznosili 2,7 odsto i 2,61 odsto, a da prosečna marža banaka iznosi oko tri procentna poena.

 

U Hrvatskoj znatno niže kamate

Ipak, i pored ograničenja kamatnih stopa u Srbiji, u pojedinim zemljama regiona kamate na stambene kredite su znatno povoljnije. Tako su, na primer, prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), prosečne kamatne stope na stambene kredite tokom prethodnih 12 meseci iznosile oko 3,7 odsto, dok su u proleće 2022. bile ispod 2,3 odsto.

U maju 2025. godine kamate u većini hrvatskih banaka kreću se između 2,8 odsto i 3,68 odsto. Kada se uzme u obzir efektivna kamatna stopa, koja uključuje sve dodatne troškove (osiguranje, procena vrednosti, takse), stope kredita izađu na 2,97 odsto, što je najpovoljnije, do maksimalnog iznosa od 3,37 odsto.

Zanimljivo je da, za razliku od Srbije, Hrvatska nije primenjivala drastične regulatorne intervencije jer su tržišni uslovi, uključujući konkurenciju među bankama, obezbedili znatno blaži prenos rasta euribora na krajnje korisnike.

Ograničenje kamatnih stopa u Srbiji očigledno je imalo pozitivne efekte - sprečilo je nagli rast rata, očuvalo kvalitet kreditnog portfolija i omogućilo nastavak kreditne aktivnosti u izazovnim monetarnim uslovima. S druge strane, sistemsko rešenje kroz zakon otvara prostor za fleksibilniji pristup u budućnosti, ali i nosi određeni rizik jer ukidanje direktne kontrole može dovesti do postepenog rasta kamata u periodima većih promena i potresa na tržištu.

- Tekst napisan uz pomoć Marte Premužak.