'Nada je nestala' - zašto evropske agencije za nekretnine nestaju sa berzi

Evropska tržišta akcija izgubila su od kraja 2020. godine agencije za nekretnine vredne više od 81 milijarde evra, odnosno 94 milijarde dolara, jer zbog uporno slabih cena akcija te kompanije postaju sve ranjivije na preuzimanja.

 

Ukupno 61 agencija koja se bavi nekretninama povukla se sa berze od početka ove decenije, uglavnom kroz spajanja sa drugim kompanijama koje se kotiraju na berzi, ali i kroz povlačenje sa berze i preuzimanja od strane privatnih investitora, pokazuju podaci Evropskog udruženja javno kotiranih kompanija za nekretnine (EPRA). Samo u Velikoj Britaniji, od 2017. godine tržište je napustilo 49 kompanija iz sektora nekretnina.

Akcijama evropskih agencija za nekretnine već godinama se trguje ispod vrednosti njihovih portfelja, još od finansijske krize, a rast troškova finansiranja nakon inflatornog šoka iz 2022. dodatno je pogoršao situaciju.

To je dovelo do toga da veće kompanije preuzimaju manje konkurente, a riziku nisu izložene ni kompanije na samom vrhu tržišta. Tekuće preuzimanje kompanije Segro Plc, najvećeg britanskog investicionog fonda za nekretnine, koje kompanija Prologis Inc. planira da sprovede za 14 milijardi funti (18,9 milijardi dolara), pokazuje da su čak i najveći vlasnici nekretnina ranjivi na ponude većih konkurenata.

Bloomberg

Pritisak na evropsko tržište dobra je vest za američke agencije za nekretnine koje traže povoljne prilike za kupovinu u širem sektoru.

"Činjenica da imamo prednost u troškovima kapitala, kao i to što imamo obim poslovanja, omogućava nam da dođemo i ponudimo rešenje, odnosno pomognemo u konsolidaciji industrije", rekao je Sumit Roy, izvršni direktor i predsednik kompanije Realty Income Corp., u intervjuu na marginama konferencije EPRA.

Ipak, neki investitori smatraju da menadžment kompanija mora da učini više kako bi se zaštitio od potencijalnih kupaca.

"Ako niste jasno pokazali svoje ambicije, ako postanete meta, ako vas neko cilja u procesu spajanja i preuzimanja ili ako se aktivistički akcionar ponovo pojavi u vlasničkoj strukturi, moraćete da reagujete. Pa zašto onda sami ne biste kontrolisali narativ?", rekao je Matthew Norris, direktor za hartije od vrednosti kompanija iz sektora nekretnina u kompaniji Gravis.

Atmosfera na ovogodišnjoj konferenciji u hotelu "Principe di Savoia" u Milanu bila je posebno sumorna. Tekući sukob na Bliskom istoku, predstojeći predsednički izbori u Francuskoj i usporavanje nekih od najvećih evropskih privreda narušili su raspoloženje među učesnicima, koji su se nadali oporavku evropskih kompanija za nekretnine koje kotiraju na berzi.

"Prošle godine ljudi su se nadali", rekao je Rogier Quirijns, viši portfolio menadžer i direktor za evropske nekretnine u kompaniji Cohen & Steers. "Nada je nestala."

Za neke investitore sve je počelo da liči na "Dan mrmota", nakon godina slabih prinosa na akcije evropskih kompanija za nekretnine, bez naznaka kraja pada koji je počeo tokom pandemije kovida, a potom se nastavio naglim završetkom ere izuzetno niskih kamatnih stopa nakon ruske invazije na Ukrajinu.

Dok su se cene nafte u danima uoči konferencije ponovo približavale nivou od 100 dolara po barelu, učesnici su pokušavali da pronađu način da posluju u uslovima stalne neizvesnosti.

"Crni labudovi se razmnožavaju i sada ne dolaze pojedinačno, već u čitavim jatima", rekla je Bronwen Maddox, direktorka i izvršna direktorka instituta Chatham House.

Bloomberg

Veliki priliv novca u privatne kreditne fondove dodatno je povećao pritisak na kompanije koje se kotiraju na berzi da opravdaju svoje prisustvo na javnim tržištima. Investitori sada mogu da traže prinose kroz infrastrukturu, privatna tržišta i instrumente sa fiksnim prihodom, bez volatilnosti koju nose cene akcija.

Ipak, nekoliko kompanija iz sektora nekretnina pokušava da to preokrene. Blackstone Inc., najveći vlasnik nekretnina na svetu, razmatra izlazak na javno tržište za dva svoja portfelja, Hotel Investment Partners i Indurent.

Interesovanje za izlazak kompanija na berzu moglo bi da podstakne i sektor data centara, trenutno najatraktivniju klasu imovine na tržištu nekretnina, dok tehnološke kompanije širom sveta ubrzano grade kapacitete za obradu podataka.

"Postoje naznake da bi se tokom ove godine moglo pojaviti četiri do pet inicijalnih javnih ponuda, a sve one su, što nije iznenađenje, izgleda povezane sa data centrima", rekao je Tom Walker, jedan od direktora globalnog tima za kompanije koje se kotiraju na berzi u sektoru realne imovine u kompaniji Schroders Plc. Ipak, dodao je da će se najveći deo aktivnosti "verovatno odvijati u SAD i Aziji".

To je dobrodošao znak za sve manje javno tržište, čak i ako geopolitička neizvesnost otežava prodavcima da procene pravi trenutak za izlazak na berzu.

"Mislim da je tokom prethodnih nekoliko godina bilo potpuno jasno da je 'pipeline' za inicijalne javne ponude bio potpuno prazan", rekao je Dominique Moerenhout, izvršni direktor EPRA, navodeći nedavno pojavljivanje jedne švajcarske kompanije za zdravstvene nekretnine na berzi kao razlog za optimizam. "Mislim da danas možemo da kažemo da bismo do kraja godine mogli da vidimo jedno ili dva slična pozitivna iznenađenja."