Gde bi Srbi mogli da ulažu u nekretnine u Italiji i koliki su prinosi

Italija ponovo privlači pažnju globalnih investitora u nekretnine, kako zbog atraktivnih cena u južnim i perifernim regijama, tako i zbog poreskih olakšica i programa za privlačenje stranog kapitala. U centru pažnje su Trst, koji je zbog blizine najprivlačniji građanima Srbije i regiona, zatim Rim, Pulja, Sicilija i Toskana. Sve su to oblasti koje specifično, svaka za sebe, spajaju životni stil, sigurnost ulaganja i pravne okvire, tako da idu naruku inostranim kupcima.

"Ako poželite da višak raspoloživih sredstava uložite u nekretninu u okolnim zemljama, poput Italije, Turske ili Grčke, i da tu nekretninu izdajete, najbolja opcija prema trenutnom bruto prinosu jeste Italija. Tu je prosečni bruto prinos na nekretnine 7,5 odsto", kaže Mihael Blažeković, analitičar Bloomberg Adrije.

Turska daje sličan prinos (7,4 odsto), dok je Grčka u zapećku, sa prinosom od 4,6 odsto, iako iz godine u godinu privlači nove investicije u nekretnine.

Italija se na Mediteranu pozicionira dosta dobro i važi za otvoreno tržište za strance, s umereno visokim troškovima transakcije i atraktivnim prinosima pri izdavanju. Doduše, treba uzeti u obzir i kupljene kvadrate, a ne samo prinose.

Ako uporedimo Italiju i Tursku, zbog sličnih prinosa od rentiranja, analiza pokazuje da se sa 500.000 evra može kupiti mnogo više kvadrata u Turskoj nego u Italiji. "Za taj iznos dobijate 142 kvadrata u Rimu, a čak 375 kvadrata u Istanbulu", dodaje Blažeković.

 

 

"Kada uporedimo bruto prinose od najma stana/apartmana u ovim zemljama, s pretpostavkom da ste uložili 500.000 evra, moguće je zaraditi oko 37.500 evra godišnje u Italiji, dok su brojke u Turskoj vrlo slične. Naravno, dosta zavisi od same lokacije i kvaliteta nekretnine, pa je tako prosečni bruto prinos u Milanu 5,4 odsto, a u Rimu iznad sedam odsto. Dakle, godišnja renta varira od 27.000 do 35.000 evra. Ako bismo te prinose uporedili s prinosima na berzama, videli bismo da su tržišta akcija u tom segmentu i dalje pobednici. U poslednjih 10 godina prosečni godišnji prinos na S&P500 je 11,7 odsto, a prinos na domaći BELEX15 je u istom periodu bio 6,4 odsto", zaključuje analitičar Bloomberg Adrije.

Potražnja gura cene naviše

U načelu, italijansko tržište nekretnina beleži stabilan rast cena, koji u poslednjih godinu dana iznosi 4,5 odsto. Proces kupovine je dobro organizovan, iako zahteva angažovanje lokalnih stručnjaka (agent za nekretnine, advokat, notar). Sajt globalpropertyguide.com je nedavno objavio i Vodič za strance koji žele da investiraju u nekretnine u toj mediteranskoj zemlji, a ono što najviše interesuje potencijalne kupce jesu pravna strana same procedure kupovine, poreski sistem, cene kvadrata i najisplativiji regioni.

Strani državljani mogu legalno da kupe nekretninu u Italiji, s tim što državljani EU imaju ista prava kao Italijani. Državljani iz zemalja van EU, poput Srbije ili SAD, moraju da postupaju po principu recipročnosti, što znači da i u njihovoj zemlji Italijani mogu da kupuju pod istim uslovima. Taj uslov smo pomenuli i u tekstu o kupovini nekretnine u inostranstvu putem kredita iz Srbije - neophodno je da postoji uzajamna mogućnost sticanja svojine, te da i građani te strane države mogu kupovati nekretnine u Srbiji, kako bi kredit bio odobren.

 

 

Prema poslednjim podacima portala Idealista.it i nacionalnog statističkog zavoda (ISTAT), cene kvadrata u pomenutim regijama u julu 2025. godine su sledeće:

 

 

Ko investira u Italiji i zašto

Ove godine Italija beleži rast stranih investicija u nekretnine od gotovo 12 odsto u odnosu na prethodnu godinu, a najaktivniji kupci su Nemci, Austrijanci i Švajcarci (biraju Trst i Toskanu zbog blizine, klime i kulture), Amerikanci i Kanađani (primarno ih zanimaju Pulja i Sicilija zbog autentičnosti i niskih cena), Skandinavci i Holanđani (kupuju vikendice i vile u unutrašnjosti Toskane i Pulje), te investitori iz UAE i Azije koji zalaze u luksuzni nekretninski segment Rima i Firence.

Podsetimo i na proces kupovine stana u Trstu. Cela procedura traje od tri do šest meseci, a prvi korak je odabir. Drugi korak je davanje ponude, ali je između toga važno proveriti dokumentaciju (zemljišne knjige, katastar, upotrebna dozvola i održavanje zgrade). Ukoliko je sve u redu i prodavac prihvati ponudu, dokument se registruje u Italiji i elektronskim putem šalje u Srbiju, kako bi sudski tumač za italijanski jezik uradio prevod. Kupac potom odlazi u banku da plati kaparu i agencijsku proviziju. Sledi odlazak kod notara, koji zakazuje datum potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Depositphotos

 

 

 

Osim prirodnih lepota ove evropske zemlje, mora, Alpa, dobrog vina i izvrsne hrane, poreske pogodnosti za investitore su jedan od motiva za prebacivanje rezidencije baš tu. U vidu treba imati sledeće poreze:

• Registrovani porez (Imposta di Registro): dva odsto od katastarske vrednosti ako je kupac rezident i kupuje prvu nekretninu (ital. prima casa), a devet odsto ako kupac nije rezident Italije i nije reč o prvoj kupovini. Minimalni iznos poreza je 1.000 evra i obračunava se po katastarskoj, a ne tržišnoj vrednosti, ako se kupuje od fizičkog lica.

• PDV (IVA - Imposta sul Valore Aggiunto): plaća se četiri odsto na novu nekretninu, ako je to prva nekretnina i kupuje se od građevinske firme; 10 odsto ako nije prva nekretnina, a u pitanju je nova gradnja; 22 odsto na luksuzne nekretnine (kat. A/1, A/8, A/9). PDV se plaća umesto registracionog poreza i obračunava se na kupoprodajnu cenu.

• Katastarski porez (Imposta Catastale): iznosi fiksno 50 evra ako se kupuje od fizičkog lica (uz registrovani porez), ili jedan odsto od vrednosti nekretnine ukoliko se kupuje od firme koja je obveznik PDV-a.

• Hipotekarni porez (Imposta Ipotecaria): iznosi fiksno 50 evra ako se kupuje od fizičkog lica, ili jedan odsto od vrednosti nekretnine ukoliko se kupuje od firme koja je obveznik PDV-a.

• Porez na luksuzne nekretnine: plaća se ako je nekretnina kategorizovana kao A/1 (istorijska rezidencija), A/2 (vila), A/9 (zamak, palata). U tom slučaju PDV je 22 odsto i nema oslobađanja za prvu nekretninu.

• Notarske takse (Honorario notarile): u proseku iznose između jedan i dva odsto kupoprodajne vrednosti nekretnine ili fiksno od 1.500 do 5.000 evra, u zavisnosti od kompleksnosti transakcije.

• Troškovi prevođenja i sudskog tumača (ako kupac ne govori italijanski): prevod ugovora košta od 150 do 500 evra, a sudski tumač pri potpisu je do 300 evra.

• Agencijska provizija (provvigione): obično iznosi od tri do pet odsto plus PDV od kupoprodajne cene (u zavisnosti od toga da li agencija posreduje jednoj ili obema stranama). Neke agencije naplaćuju fiksne troškove, to jest ne uzimaju procenat.

• Porez na imovinu (IMU - Imposta Municipale Unica) i komunalni porezi (TARI i TASI): plaćaju se nakon kupovine nekretnine, s tim što se IMU ne plaća za prvu nekretninu, osim ako je luksuzna kategorija, a za drugu nekretninu iznosi od 0,76 do 1,06 odsto godišnje (to određuje opština). 

Italija nudi stabilno tržište sa utemeljenim zakonima o zaštiti imovine i urbanističkom planiranju, obećavajući pasivni prihod kroz izdavanje (visoka je potražnja za kratkoročnim najmovima u gradovima i na primorju), raznovrsnost - od oronulih kuća za jedan evro do luksuznih vila u Toskani, programe obnove sela i subvencije. Brojne opštine nude podsticaje za obnovu napuštenih kuća, pa čak i direktne subvencije do 40.000 evra za adaptaciju.

Programi koji olakšavaju život i ulaganje

Italija ima više opcija za dobijanje boravišne dozvole na osnovu kupovine nekretnine ili investicija.